Налоги при покупке недвижимости в Турции в 2024 году

Турецкая Республика гарантирует иностранным гражданам абсолютное право владения недвижимостью. Для этого покупателю нужно купить жилье и получить TAPU в Кадастровом управлении. Но, как и в любом другом государстве, в Турции инвесторы обязуются платить налоги на недвижимость. Они бывают единовременными и ежегодными. 

Единовременные взносы возникают при совершении сделок с недвижимостью на территории Турции. Например, при приобретении или перепродаже апартаментов, их передаче в дар или по наследству. 

Ежегодные налоги также называют текущими, ввиду того, что они начисляются периодически, весь период владения недвижимым имуществом. К ним относятся так называемый муниципальный взнос и налог на роскошь.

Какие налоги обязаны платить иностранцы, покупающие недвижимость в Турции, а также после оформления права собственности, как они рассчитываются — только актуальная и полезная информация в статье от Nestin Property.  

Налог на владение недвижимым имуществом в Турции

Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi) — это муниципальный взнос, который оплачивают все без исключения собственники недвижимого имущества в Турции.

Базовый размер ставки госпошлины составляет от 0,1% до 0,3%. Однако в больших населенных пунктах Турции величина налога выше — от 0,2% до 0,6%. Например, повышенные налоговые обязательства применяются к собственникам апартаментов в центральных городах всех турецких провинций: в Стамбуле, Анкаре, Анталии, Измире, Конье, Бурсе, Ван, Кахраманмараше и т. д. 

Ежегодный налог за владение недвижимостью в Турции включает взнос не только за апартаменты, но и за земельный участок (либо его часть) под ними. В рамках многоэтажного жилого комплекса земля под строением делится пропорционально метражу квартир между всеми владельцами. 

Ставки налога на владение собственностью в Турции: 

Таким образом, если квартира стоит 200 000 USD по кадастру и расположена в большом городе, то каждый год собственник будет платить 400 USD, без учета налога на землю. Стоимость по кадастру в TAPU указывается в национальной валюте и именно от этой суммы рассчитывается ежегодный налог на недвижимость. 

Допускается разбивка суммы муниципального налога на два равных платежа, каждый из которых вносится отдельно на протяжении года. Итоговую сумму подсчитывают в муниципалитете, куда нужно обратиться с турецким титулом, подтверждающим право собственности (TAPU). Кроме того, размер Emlak Vergisi рассчитывается в личном кабинете плательщика налогов. 

Еще один государственный взнос, который предусматривается законодательством республики для собственников — ежегодный налог на апартаменты премиум-класса в Турции (Değerli Emlak Vergisi). 

Налог на недвижимость класс «elite» насчитывается в том случае, когда объект стоит не менее 12 880 000 TRY. Ставка госпошлины плавающая и определяется стоимостью резиденции: 

Важно! Если собственники владеют одним таким дорогостоящим объектом в Турции, они освобождаются от уплаты этого взноса. Если же объектов несколько, то за самый недорогой из них также не предусматривается погашение налога. 

Если в ТАПУ указано несколько владельцев, то каждый из них будет вносить исключительно долю от всей суммы предусмотренных налоговых обязательств, соизмеримо с принадлежащей им частью. 

Помимо муниципального взноса и налога на дорогостоящую недвижимость, собственникам турецкого жилья важно учесть затраты на его содержание. А это: 

• Страховой полис от землетрясений DASK — стоимость порядка 30–50 USD, что зависит от месторасположения квартиры и её параметров. 
• Коммунальные платежи — вода, электричество по счетчикам, обслуживание территории общего пользования и внутренней инфраструктуры жилого комплекса или айдат. Коммунальные услуги для квартиры около 100 м. кв. составляют порядка 70 USD в месяц. 

От чего зависит налог на недвижимость в Турции

Итак, ежегодный налог на недвижимость оплачивается всеми без исключения собственниками квартир и домов в Турции. 

Каким будет этот муниципальный взнос, напрямую зависит от нескольких факторов, и в частности, от: 

1. Месторасположения апартаментов — в мегаполисах и других больших городах используется повышенная налоговая ставка, в небольших — базовая.  
2. Типа недвижимого имущества — начисления разнятся для жилой собственности, коммерческих площадей и земельных участков. 
3. Кадастровой стоимости объекта, то есть того ценника, который указан в вашем свидетельстве о праве собственности. 

Налог при продаже недвижимости в Турции

При продаже недвижимости в Турции предусмотрен подоходный налог или налог на прирост капитала, если продавец являлся собственником жилья менее 5 лет. Всем остальным владельцам платить налог с продажи квартиры не надо.

С точки зрения турецкого законодательства, прирост капитала является ничем иным, как разницей между кадастровой стоимостью квартиры/дома, которую и указывают в TAPU и кадастровой ценой, внесенной в свидетельство о праве владения покупателя. Кроме того, из полученной разницы минусуются сопутствующие траты на проведение сделки (нотариус, переводчик, услуги риелторской компании), внесение налога на переоформление права собственности, проведение ремонтных работ. 

Ставка налога с дохода от продажи квартиры в Турции прогрессирующая, то есть может меняться в диапазоне от 15 до 35%. Продавец квартиры — юридическое лицо — платит подоходный налог по фиксированной ставке — 25%. 

В 2024 году платить налог с продажи квартиры не надо в случае, когда прибыль от реализации объекта на жилищном рынке не превысила 87 000 TRY. 

Шкала налогов при продаже квартиры в Турции: 

Важно учитывать, что максимальная ставка подоходного налога на недвижимость в Турции для продавца зависит от прибыли и подсчитывается не для всей суммы, а только для её части. Иными словами, если доход достигает 600 000 TRY, то на сумму до 110 000 TRY начисляется налог 15%, на сумму до 230 000 TRY — 20%, на сумму до 580 000 TRY — 27%, а на остаток (всё, что более 580 000 TRY) — 35%. 

Полезно знать! Если вы владеете объектом, который приобрели в целях оформления инвестиционного гражданства по стоимости выше 400 000 USD, то его перепродать можно только через три года от даты получения паспорта. 

Налоги на покупку недвижимости в Турции

А теперь разберемся, какие налоги обязан платить иностранец, покупающий недвижимость в Турции.

Налог при покупке квартиры в Турции (Tapu Devir Vergisi) — это обязательный и единоразовый государственный взнос, который платят инвесторы во время переоформления права собственности на объект. Размер госпошлины сейчас составляет 4% от кадастровой стоимости апартаментов. 

По юридическим нормам данные налоговые обязательства оплачиваются и покупателем, и продавцом — то есть каждый вносит по 2% от цены квартиры по кадастру. Тем не менее по факту эти затраты в Турции являются обязанностью инвестора и суммируются к стоимости недвижимого имущества. Таким образом, если квартира по кадастру стоит 250 000 USD, то налог при ее покупке составит 10 000 USD. 

Госпошлина оплачивается накануне переоформления TAPU на нового владельца в налоговой, в отделении Государственной почты Турции либо в некоторых банках, аккредитованных совершать транзакции такого типа (например, в Ziraat Bank). 

Помимо Tapu Devir Vergisi, инвесторам важно учесть и другие возможные взносы при покупке жилья на территории Турции: 

• Государственный налог за оформление турецкого титула TAPU (Döner Sermaye). Уплачивается во время переоформления ТАПУ в Кадастровом управлении. Для расчета суммы, подлежащей оплате, используются специальные коэффициенты, которые зависят от местонахождения объекта, а также гражданского статуса сторон сделки — иностранец, гражданин Турции. К примеру, Döner Sermaye для покупателей недвижимости в Алании, если объект продает турок, а покупает нерезидент, составляет примерно 5 600 TRY. Если же обе стороны сделки — иностранцы, то налог — около 10 000 TRY. 
• Налог при покупке апартаментов в новостройке. Ставка НДС — от 1% до 18%, на что влияют характеристики жилья. Если площадь менее 150 м2, то взнос на добавленную стоимость не будет выше 1%. Если это коммерческое помещение, то ставка максимальная — 18%. 

Хорошая новость состоит в том, что с 2017 года, по решению правительства Турции, иностранцы, не являющиеся резидентами страны, освобождаются от уплаты взноса, если приобретают жилье на первичном рынке, а также они  имеют право получить налоговый вычет. 

Помимо перечисленных взносов, при подсчете бюджета на покупку недвижимости в Турции учитывайте и дополнительные расходы, связанные с оформлением права собственности. 

Например, во время приобретения жилья от застройщика не обойтись без услуг нотариуса, который обязан заверить предварительный договор. Ценник на услуги заверения документа в нотариате обычно не превышает 1% от цены, указанной в договоре. Также владельцу нового жилья понадобится получить технический паспорт iskan. Цена искана в среднем — 2 000 USD (может быть меньше или больше, исходя из параметров жилья). Эта сумма включена в итоговую стоимость квартиры, так как оформлением техпаспорта будет заниматься девелопер. 

Сделки, в которых одной из сторон выступает иностранное лицо, обязательно проводятся только в присутствии присяжного переводчика. Переводчик обязан разъяснить покупателю все условия контракта. Цена услуг переводчика — около 100 USD. 

Налоги на сдачу недвижимости в Турции в аренду

Налог на сдачу квартиры в аренду в Турции (Emlak Kira Geliri Vergisi) включен в общий налог на прибыль. Поэтому при его расчете ставки налогообложения применяется прогрессивная шкала в диапазоне от 15% до 40%. Из суммы подоходного взноса минусуются затраты на покупку страхового полиса ДАСК, ремонтные работы, коммунальные услуги, процентная ставка по ипотечному кредитованию. 

В соответствии со статьей 21 Закона «О подоходном налоге», пошлиной на прибыль от сдачи в аренду не облагается жилье, если доход не достиг порога 33 000 TRY в год.

Ставки на прибыль от сдачи недвижимости в аренду в Турции: 

Пошлина на доход при сдаче в недвижимости аренду взимается по дифференцированной шкале. То есть прибыль будет делиться на части, на каждую из которых будет начисляться своя налоговая ставка. 

Например, при сдаче в аренду апартаментов в Анталии или Алании, общей площадью порядка 110 м2, по цене 1 000 USD (34 290 TRY) ежемесячно, собственник получит около 12 000 USD (412 000 TRY) прибыли за годовой период. Таким образом, на сумму прибыли до 230 000 TRY будет начислен налог 20%, а на оставшуюся сумму — 27% налога. 

Юридические лица уплачивают фиксированный налог в 25% с дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду.

Как оплатить налог на недвижимость в Турции

Чтобы оплатить налоги на недвижимость, необходимо иметь индивидуальный номер налогоплательщика. ИНН оформляется собственниками жилья в одном из Налоговых отделений Турции. 

Проще и быстрее всего внести деньги, используя интернет-портал Налоговой службы, которая предоставляет услуги онлайн-оплаты налогов и некоторых других государственных взносов (кроме ежегодного муниципального сбора для владельцев недвижимого имущества). Сайт также предоставляет возможность гражданам и резидентам Турции узнать сумму начисленных налогов после ввода своего ИНН. 

Платить ежегодный налог на недвижимость в Турции есть возможность и онлайн на сайте местной госадминистрации города, в котором расположено ваше недвижимое имущество. При себе владельцам также нужно иметь ИНН. 

Законом предусмотрены два варианта уплаты налогов на недвижимость: 

• дважды на протяжении года, одинаковыми платежами — в мае и ноябре;
• всей суммы сразу. 

Исключение составляют некоторые провинции Турции, где предусмотрен свой график оплаты. Поэтому рекомендуем заранее поинтересоваться актуальной информацией в Налоговом департаменте или в муниципалитете города, в котором расположено ваше жилье. 

Что будет, если не платить налоги?

Согласно налоговому законодательству, в Турции начисляются налоги за покупку каждой последующей квартиры. Если граждане страны или иностранцы нарушают действующие правила — уклоняются от выполнения налоговых обязательств либо игнорируют предусмотренные сроки погашения взносов, то им будут назначены штрафы, а в дальнейшем и более строгие юридические последствия. 

Например, если иностранец не платит ежегодный налог на владение недвижимым имуществом, то ежемесячно автоматически дополнительно начисляется пеня — 1,4% от суммы задолженности. Информация о задолженности по запросу собственника апартаментов предоставляется в муниципалитете города. Если возможности посетить учреждение лично нет, то можно узнать сумму долга на сайте. 

Если есть долги по уплате других налогов, обратитесь в Налоговую службу. 

Когда налоги на недвижимость в Турции платить не нужно

В Турции для иностранных инвесторов применяется принцип защиты от двойного налогообложения. Иными словами, нерезиденты, которые платят подоходный налог по месту постоянного проживания, не обязаны оплачивать его повторно в Турецкой Республике. Турецкие власти заключили такие соглашения с рядом стран, включая Россию, Украину, Беларусь, США, Чехию. 

Также в Турции владельцы недвижимости из числа пенсионеров, безработных, домохозяек без дополнительного дохода, вдов, ветеранов и людей с инвалидностью освобождаются от уплаты ежегодного муниципального налога.

Не нужно оплачивать налог на прибыль от сдачи внаем и физическим лицам, если их годовая прибыль не превышает 33 000 TRY.  

Продажа квартиры в Турции без необходимости погашения налога на прибыль гарантирована и иностранцам, которые владеют объектом 5 лет и более. Также налог не взимается, если доход от перепродажи недвижимости в виде дивидендов составляет менее 87 000 TRY.

Если у вас остались вопросы, касающиеся налогообложения для покупателей и владельцев турецкой недвижимости, обращайтесь в агентство Nestin Property. Проконсультируем по всем вопросам приобретения апартаментов в Турции, поможем подобрать ликвидный объект и сопроводим на всех этапах оформления сделки купли-продажи.

Кристина Хамидова

Директор компании и эксперт по недвижимости

+90 532 399 75 07

info@nestin-property.ru