Динамика цен на недвижимость в Турции в 2024 году

Турецкая Республика давно считается одним из востребованных направлений для инвестиций в недвижимость. Иностранные покупатели имеют возможность приобрести в Турции любой тип недвижимого имущества — от апартаментов для отдыха в Алании и Анталии до роскошных резиденций на берегу Босфора в Стамбуле. 

Анализ рынка недвижимости Турции экспертами отрасли показывает, что несмотря на колебания курса турецкой лиры и серьезную инфляцию, инвесторов продолжают привлекать стратегически выгодное расположение государства, крупнейшая развивающаяся экономика, приемлемые условия получения вида на жительство и гражданства. Вместе с тем, на протяжении всего 2024 года востребованность недвижимого имущества в стране как среди турецких граждан, так и у инвесторов из-за рубежа значительно снизилась, и это уже подтвержденный официальной статистикой факт.

В этой экспертной публикации представлен самый полный обзор рынка недвижимости Турции в 2024 году. Мы поговорим о ситуации в турецком жилищном секторе, динамике цен на недвижимость и официальной аналитике от статистических порталов TUIK и Endeksa.

Текущая ситуация с недвижимостью в Турции

По данным статистических отчетов TUIK, с 2013 года в Турции продавалось порядка 1 000 000 домов и квартир ежегодно. Наибольшая активность среди граждан страны и иностранцев пришлась на период с 2020 по 2022 год, когда количество сделок ежегодно достигало практически 1 500 000 единиц. Но 2023 год внес свои коррективы: 

• Сначала в Кахраманмараше произошло сильнейшее землетрясение, в результате которого погибло и пострадало огромное количество людей, были разрушены жилые здания. На фоне этих событий упал спрос на недвижимость и начались проверки строений на соответствие нормам сейсмоустойчивости. 
• Также усилились процессы инфляции. Центральный Банк за год в несколько раз увеличил ключевую ставку, что привело к удорожанию ипотеки, а значит и снижению покупательской активности.  

Это два ключевых фактора, которые негативно повлияли на количество заключенных сделок купли-продажи в 2023 году.

Сейчас, как и в течение всего годового периода, в Турции продолжает наблюдаться падение спроса  на недвижимость среди граждан страны и иностранцев. В 2024 году рынок строительства и продаж недвижимости в Турции столкнулся с достаточно серьезными проблемами, что стало дополнительной причиной его ослабления. 

В целом за первое полугодие иностранные инвесторы заключили на 40% меньше сделок, чем за такой же период 2023 года. Девальвация турецкой лиры — не единственный фактор падения популярности турецкого жилья у граждан из-за рубежа. Среди других причин — ужесточение правил выдачи ВНЖ и гражданства за инвестиции. И если ранее именно активность зарубежных покупателей активизировала рост цен на жилье, то в текущем году на фоне заметного ослабления спроса, даже в востребованных у отдыхающих туристических регионах ценник в иностранной валюте значительно упал. 

Состояние рынка коммерческой недвижимости в Турции также несколько ухудшилось. На фоне замедления роста экономики, высоких показателей инфляции отмечается снижение спроса на коммерческие помещения. Тем не менее застройщики продолжают запускать новые проекты, невзирая на спад активности инвесторов вследствие финансовой нестабильности. 

На этом фоне эксперты рынка отмечают, что в Турции номинально дорожает недвижимость. В среднем стоимость жилья постепенно выросла на 42% за годовой период, что, безусловно, напрямую связано с волатильностью национальной валюты. Однако если учесть поправку на инфляцию, то реальные цены на недвижимость в Турции упали на порядка 19% за счет сокращения привлекательности покупки среди местных и иностранных граждан. Этот процесс особенно ощутим в турецких мегаполисах, где фиксируется номинальных рост цен и падение реальной стоимости. 

Три квартала 2024 года также показали, что земля в Турции остается одним из самых прибыльных типов недвижимого имущества для вкладчиков в долгосрочной перспективе, так как цены на неё повышаются значительно быстрее, чем на золото, евро и доллар. А значит, покупатели земельных участков получили очень хороший доход, превышающий 83%-процентную инфляцию. Особенно интересно приобретение земли с правом на застройку в курортных регионах — в Анталии, Алании. 

Кроме того, в стране всё меньший процент местных жителей имеет возможность приобрести себе жилье. На этом фоне продолжает дорожать аренда жилья. В частности в Стамбуле в среднем стоимость сдачи апартаментов внаем, с момента отмены 25% ограничения на увеличение годовой арендной платы, за два месяца подорожала на 9%. 

В целом факторами, определяющими состояние рынка турецкой недвижимости в 2024 году, стали: 

• высокая инфляция;
• увеличение затрат на строительные работы;
• снижение спроса среди местных и иностранных инвесторов. 

Добавим, что правительство Турции продолжает предпринимать меры по вынужденному «оздоровлению» жилищного рынка. В частности в сентябре стартовала работа пилотного проекта, позволяющего только лицензированным риелторам и самим владельцам размещать объекты на сайтах купли-продажи жилой недвижимости. 

Лучшими направлениями для инвестиций в недвижимость остаются Стамбул, с его наиболее высоким показателем рентабельности, Анкара, Измир, Бурса и провинция Анталия. Среди курортных городов нужно отметить Аланию и Бодрум, где жилые объекты способны приносить не только хорошую сезонную прибыль, но и постоянную. 

Несмотря на все сложности, Турция остается всё такой же привлекательной для инвесторов в недвижимость благодаря статусу мирового транспортного хаба, международной торговли и развитой туристической отрасли. 

Статистика и анализ количества продаж недвижимости в Турции

В целях детального разбора ситуации, сложившейся на рынке недвижимости Турции, приведем подробную статистику TUIK относительно статистики заключенных в 2024 году сделок купли-продажи жилья: 

ЯНВАРЬ 

За январь было приобретено 80 308 объектов. Это на 17,8% меньше сравнительно с тем же месяцем прошлого года. Наибольшее количество продаж было зафиксировано в Стамбуле, Анкаре и Анталии. 

Иностранным гражданам было продано 2 061 объект, что на 50,5% меньше, чем в январе 2023 года. Доля иностранных инвесторов составила 2,6% от общего объема сделок. Наибольшее количество квартир и коттеджей купили в провинции Анталия, в Стамбуле и Мерсине. Лидерами среди зарубежных покупателей остаются россияне. 

ФЕВРАЛЬ

Спрос на недвижимость в Турции в феврале вырос на 17,3%, сравнительно с февралем 2023 года — всего купили 93 902 объекта. Самый большой объем сделок заключили в Стамбуле, Анкаре и Измире. 

Иностранные граждане приобрели 1 846 домов, что меньше на 45%, чем в феврале прошлого года. Стамбул, Анталия, Мерсин — наиболее популярные города среди инвесторов из-за рубежа. Самые активные покупатели — россияне. 

За период январь-февраль:

• Общее количество продаж снизилось на 2% — всего 174 210 сделок купли-продажи суммарно во всех регионах Турции. 
• Количество реализованных иностранцам объектов упало на 48% сравнительно с тем же периодом прошлого года — всего 3 907 объектов. 

МАРТ

Статистика рынка недвижимости Турции показала, что в марте покупатели заключили 105 394 контракта купли-продажи — это на 0,1% ниже, чем в марте 2023-го. Традиционно более всего приобретено домовладений в Стамбуле, Анкаре, Измире. 

Иностранцы в марте купили 1 778 единиц жилья, что на 47,9% ниже, чем в том же месяце 2023-го. Россияне в списке покупателей продолжают лидировать. 

За январь-март:

• Объем продаж упал на 1,3%, если сравнивать с аналогичным отрезком времени в прошлом году. 
• Объем сделок с иностранцами упал на 48% сравнительно с тем же периодом 2023-го. 

АПРЕЛЬ

Согласно анализу продаж, за апрель было куплено 75 569 квартир, что также указывает на занижение заключенных сделок почти на 12% по сравнению с тем же месяцем 2023 года. Больше всего покупают недвижимость в Турции в таких городах как Стамбул, Анкара и Анталья. 

Иностранцы в апреле приобрели 1 272 дома. Это на 50% меньше, чем в том же месяце 2023-го. Несмотря на то, что в Алании упали продажи недвижимости, провинция Анталия заняла в апреле первое место по популярности среди зарубежных покупателей. 

За январь-апрель: 

• Общее количество зарегистрированных договоров купли-продажи упало на 3,7% — всего 355 173 объекта. 
• Продажи жилой недвижимости иностранцам снизились на 48,4%, сравнительно с тем же периодом 2023-го — всего 6 957 объектов. 

МАЙ

В мае ТАПУ на жилье были переоформлены 110 588 апартаментами — это на 2,4% ниже, чем в том же месяце прошлого года. 

Иностранцы приобрели 2 064 квартиры, что на 34,8% ниже, чем в мае прошлого года. Граждане РФ возглавили список наиболее активных инвесторов. 

За январь-май: 

• В целом по стране объем продаж упал на 3,4 % — всего 465 761 объект. 
• Иностранцы приобрели 9 021 объект, что на 45,8% меньше, чем за аналогичный период годом ранее. 

ИЮНЬ

В июне заключили 79 313 сделок купли-продажи, что на сегодняшний день показывает спад продаж квартир в Турции на 5,2% относительно того же месяца прошлого годового периода. 

Иностранцы купили в июне 1 440 домов, а это на 45% меньше, нежели было приобретено в июне 2023 года. 

За январь-июнь: 

• Общее количество продаж снизилось на 3,7% — 545 074 жилых объекта. 
• Иностранцы приобрели 10 461 квартиру, что показывает падение на 45,7%. 

ИЮЛЬ

В июле продажи квартир в Турции выросли на 16%, достигнув 127 088 сделок. Самыми популярными регионами для покупок стали Стамбул, Анкара и Анталья.

Иностранные инвесторы приобрели 2 350 объектов, что на 16% меньше по сравнению с июлем 2023 года. Лидерами среди покупателей стали граждане России, Украины и Германии.

За январь-июль: 

• Общие показали продаж упали на 0,5% — 672 162 сделки. 
• Вкладчики из-за рубежа приобрели всего 12 811 единиц, что на 42% ниже относительно аналогичного периода в прошлом году. 

АВГУСТ

В августе купили всего 134 155 единиц жилья — рост заключенных сделок составил 9,9%, соответственно. 

Иностранцы приобрели 2 257 объектов, тем самым показав падение спроса на 26,2%. 

За январь-август: 

• Общая статистика показывает рост сделок на 1,1%, если сравнивать с тем же периодом 2023 года — всего 806 317 домов и квартир. 
• Зарубежные вкладчики приобрели 15 068 объектов, что на 40% ниже этого же периода прошедшего года. 

СЕНТЯБРЬ

В сентябре в Турции купили 140 919 объектов жилой недвижимости — по статистике, это указывает на 37% рост сравнительно с тем же месяцем прошлого года. 

Иностранцы приобрели 2 022 дома — это на 31% ниже, чем за такой же период в прошлом году. 

За январь-сентябрь: 

• Общее число сделок увеличилось на 5,2% сравнительно с тем же периодом 2023 года — всего 947 236 единиц. 
• Количество сделок с иностранцами упало на 39% — 17 090 единиц. 

Подведем итог. 

Анализ покупки недвижимости в Турции показывает увеличение общего числа сделок по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, однако количество покупок иностранными инвесторами сократилось почти на 40%.

Статистика и мнение профильных специалистов сходятся в том, что недвижимость в Турции падает в цене. Некоторые эксперты называют это закономерной корректировкой рынка, которая последовала после спекулятивного повышения стоимости в 2020–2022 годах, другие прогнозируют дальнейший обвал цен на недвижимость. Тем не менее, очевидно одно — жилье в Турции подешевело и, пожалуй, именно сейчас на рынке недвижимости наступило время покупателя, а не продавца. Это значит, что сегодня инвесторы имеют возможность купить максимально ликвидные и даже эксклюзивные объекты на максимально выгодных условиях. Еще раз подчеркнем, что речь идет о снижении именно фактических цен на турецкое жилье, а не номинальных — то есть о ценах в долларах и евро, а не в турецких лирах. 

По данным Центрального банка Турецкой Республики, индекс цен на жилье вырос в трёх крупнейших городах сравнительно с прошедшим годовым периодом. 

Так, если оценить динамику индексов цен на жилье в Стамбуле, Анкаре и Измире, то в сентябре 2024 года по сравнению с предыдущим месяцем, наблюдался рост: 

• 1,2% — в Стамбуле;
• 2,2% — в Анкаре;
• 0,8% — в Измире. 

Значения индекса цен увеличились для трех основных провинций в сентябре по сравнению с тем же месяцем 2023 года: 

23,4% — для Стамбула;

30,4% — для Анкары;

23,1% — для Измира. 

По информации портала Endeksa, средние показатели стоимости жилья в Турции составили:

Статистика по городам

Падение стоимости недвижимости в Турции зависит от региона. Зачастую колебания цен на турецкое жилье связаны с уровнем инфраструктуры, популярностью региона среди покупателей, комфортной для проживания средой и близостью моря. Особенно заметная разница между курортными и центральными провинциями Турции. 

Рассмотрим, как и насколько упала в цене стоимость недвижимости в Турции на примере ключевых городов — Стамбула, Алании, Анталии, Мерсина. 

Стамбул

Крупнейший мегаполис, деловой и туристический центр страны — Стамбул — неизменный лидер среди местных и иностранных покупателей недвижимости в 2024 году. В этом городе можно приобрести как роскошную виллу в одном из центральных районов, так и бюджетные апартаменты на периферии. 

Стоимость на жилье в Стамбуле сильно отличается: в центральных престижных районах может достигать 2 500–2 900 USD за 1 м2. За год цены на жилую недвижимость изменились с 1 253 USD за 1 м2 в январе до 1 217 USD за 1 м2 в сентябре. 

Анталия

Анталия — известный туристический центр, где приобретают жилье многие иностранцы. Цены на апартаменты у моря достаточно высоки. Но несмотря на сложную ситуацию на рынке, владение ликвидным жильем в Анталии гарантирует собственникам окупаемость инвестиций в долгосрочной перспективе. На стоимость оказывают наибольшее влияние такие характеристики, как статус района и удаленность от побережья Средиземного моря. 

В 2024 году динамика цен на недвижимость в Анталии в 2024 году составила от 1 109 USD за 1 м2 в январе до 1 065 USD за 1 м2 в сентябре. 

Алания

Жилье в Алании представлено как элитными, так и недорогими объектами. Особой популярностью у иностранных граждан пользуются квартиры в районах у моря. 

За последний год средняя стоимость квадратного метра упала с 1 497 USD за 1 м2 до 1 355 USD за 1 м2. 

Мерсин

Мерсин — популярный среди иностранных инвесторов в недвижимость, активно развивающийся регион Турции. В этом мегаполисе одни из самых приемлемых цен на квартиры и дома, если сравнивать с другими курортами Средиземноморья. 

В 2024 году стоимость жилья в Мерсине снизилась с 734 USD за 1 м2 в январе до 727 USD за 1 м2 в сентябре. 

Прогнозы рынка недвижимости в Турции в 2024 году

В 2024 году рынок турецкой недвижимости находится в режиме ожидания. Эксперты полагают, что несмотря на проблемы с доступностью ипотеки, ставками рефинансирования и инфляцию, как только ипотечное кредитование станет снова доступным для местных граждан, произойдет резкий скачек цен. 

Другие факторы, которые будут влиять на стоимость недвижимости в Турции: 

1. Демография и урбанизация. Население Турции на 2024 год составляет 85 000 000 человек и продолжает расти. Только в Стамбуле сегодня проживает порядка 20 000 000 человек, и каждый год мегаполис увеличивается на 4%. Средний возраст населения — 34 года, доля трудоспособной части  — более 68%. Кроме того, увеличивается количество семей, а также не спадает интерес инвесторов к новым, сейсмоустойчивым объектам.
2. Удорожание строительства. Буквально за два года себестоимость строительства в Турции повысилась на 300%, что было напрямую связано с ковидными ограничениями и военным конфликтом между Россией и Украиной. В 2023 году строительные материалы увеличились в цене в среднем на 40–150%. 

Помимо удорожания материалов, президент Турции в 2023 году повысил МРОТ на 34%, что за 1,5 года показало 169-процентное повышение оплаты труда. Таким образом, заработная плата увеличилась у всех работников, задействованных в сфере строительства. 

1. Снижение темпов строительства. Стоит отметить, что количество выданных строительных лицензий за последние два года значительно уменьшилось. Как результат, в ближайшее время новых ЖК будет строиться меньше, чем в 2021–2022 годах. Часть строительных компаний не выдержали конкуренции. На фоне девальвации турецкой лиры и удорожания строительства они вынуждены были уйти с рынка. Часть девелоперов занялись подрядными работами на государственных объектах, другие — восстанавливают разрушенные землетрясением дома. Некоторые компании приняли решение передислоцироваться в Европейский Союз, надеясь на более высокую прибыль. 

Перечисленные факторы со временем приведут к сильному дисбалансу между спросом и предложением и, как результат, к повышению цен. 

1. Удорожание земли. Число незастроенных земельных участков под застройку в популярных локациях уменьшается, что будет сказываться на повышении их стоимости в больших городах и на курортах Турции. 
2. Экономический кризис. Глобальный кризис затронул экономики всех государств, и в условиях стремительных перемен недвижимость была и остается одной из самых стабильных форм вложения капитала. Собственное жилье всегда является преимуществом, ведь инвестиции в него практически не теряют своей стоимости. Кроме того, недвижимость легко перепродать, особенно если речь идет о квартирах в Турции.

Стоит ли в 2024 году покупать недвижимость в Турции?

Как полагают эксперты, на фоне снижения доступности ипотечного кредитования, активность турецких граждан заметно повысится уже в первой половине 2025 года, когда экономика Турции постепенно начнет восстанавливаться. Эта ситуация играет на руку иностранным инвесторам: именно сейчас они могут купить высоколиквидную недвижимость по выгодной стоимости, пока не возобновится активный спрос. 

Кроме того, Турецкая Республика — растущий рынок. В течение нескольких лет в стране отмечался беспрецедентный рост цен на жилье и коммерческие объекты. Поэтому, несмотря на сложности, с которыми столкнулся сектор строительства и продаж недвижимости в 2023–2024 годах, инвестировать в недвижимость Турции в долгосрочной перспективе будет всё также выгодно. 

Хотя прогнозы остаются положительными, инвесторам следует учитывать возможные риски, которые невозможно предугадать, такие как: 

• глобальные экономические перемены;
• инфляционные процессы и колебания валютных курсов; 
• изменения в законодательстве, касающемся налогообложения и права собственности.

Вместе с тем, перечисленные риски эксперты рынка рекомендуют опытным инвесторам рассматривать, как открывающиеся перспективы приумножить свой капитал. А именно: 

• Покупка недвижимости в Турции на данном этапе, когда стоимость ликвидных вариантов заметно снизилась, может стать надежным источником прибыли в долгосрочной перспективе. Учитывая популярность Турции, как транспортного хаба и туристического направления, жилищный рынок страны обязательно восстановится. 
• Увеличение туристического потока, а значит и спроса на краткосрочную аренду, позволит собственникам комфортабельного жилья получать дополнительную, стабильную прибыль. 
• Турецкое правительство постепенно послабляет введенные ранее ограничения по легализации пребывания иностранцев на территории государства. Например, снова выдается туристический вид на жительство в открытых районах при покупке недвижимости, стоимостью менее 200 000 USD. Кроме того, иностранцам-фрилансерам, при выполнении несложных условий, теперь будет проще получить так называемую «Визу цифрового кочевника». Также в ближайшее время, возможно, анонсируют и некоторые другие послабления в миграционной политике, что будет способствовать постепенному восстановлению рынка недвижимости Турции. 

Поэтому, если вы задумываетесь о приобретении апартаментов в Турции, именно сейчас — самый подходящий момент, но делать это следует «с умом». Чтобы инвестировать в недвижимость эффективно и безопасно, избежать распространенных ошибок, мы рекомендуем: 

1. Пользоваться услугами крупных, сертифицированных агентств недвижимости Турции, которые имеют многолетнюю и безупречную репутацию на рынке.
2. Обращаться за консультациями к юристам, чтобы исключить любые правовые сложности. 
3. Не анализировать жилищный рынок Турции самостоятельно и, тем более, не сравнивать его с рынком, например, вашей страны постоянного проживания — рынок курортной недвижимости имеет свою специфику. 
4. Избегать мошенников, которые, например, предлагают приобрести объекты по очень низким ценам и без полного пакета документов. 
5. Не забывать, что высокие цены на объекты не являются гарантией их хорошей доходности. 

В каталоге на сайте агентства недвижимости Nestin Property представлен большой выбор объектов, подходящих для покупки в целях выгодных инвестиций, проживания, сдачи в аренду, а также оформления вида на жительство и гражданства. Наши специалисты сопроводят вас на каждом этапе заключения сделки купли-продажи и окажут широкий спектр услуг в рамках послепродажного сервиса. Обращайтесь прямо сейчас, и мы поможем вам стать обладателем жилья в Турции без рисков и переплат.

Кристина Хамидова

Директор компании и эксперт по недвижимости

+90 532 399 75 07

info@nestin-property.ru