Как сдать турецкую недвижимость в аренду - выгодно и легально?

На протяжении последних нескольких лет в секторе недвижимости Турции наблюдается особый ажиотаж среди иностранных инвесторов. Повышенный спрос на жилье не вызывает удивления. В первую очередь потому, что Турция – живописная страна, окруженная потрясающим морским побережьем, богатая природными чудесами и наполненная богатым культурным духом. Благодаря прекрасному климату и гостеприимству местного населения многие решаются на переезд в эту страну. А доступная стоимость жилья и высокий спрос на аренду являются важным триггером для инвестирования в сектор недвижимого имущества.

Покупая квадратные метры в южной республике у вас появляется шанс получить множество преимуществ. Какие есть плюсы инвестирования в турецкую недвижимость и как сделать такое приобретение выгодным разберем в этой статье.

Заработок на аренде жилья в Турции

Покупка недвижимости в Турции для сдачи в аренду – один из самых популярных способов инвестирования, поскольку позволяет собственнику жилья зарабатывать деньги как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе за счет ежемесячной прибыли от арендной платы.
В каждой стране рынок аренды имеет свои средние показатели доходности. Они определяются простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. При этом учитываются все затраты на управление и содержание жилья. 

Так выгодно ли сдавать квартиру в Турции?

Доходность сдачи в аренду квартиры в Турции составляет 3,62%, на некоторых прибрежных курортах она может достигать 5-10%.

Покупая недвижимость для последующей сдачи в аренду необходимо руководствоваться некоторыми критериями, которые способны повысить доходность. К ним относятся:

• местоположение и близость к морю;
• количество комнат;
• вид из окон;
• удобства в ЖК;
• инфраструктура рядом с домом;
• транспортная развязка. 

Для того чтобы иметь хорошую доходность важно выбирать регион с высокой рентабельностью вложений. Простыми словами, отдавать предпочтение следует тем апартаментам, которые будут востребованы среди арендаторов. Особое внимание заслуживают курортные районы, где в туристический сезон наблюдается стабильно высокий поток отдыхающих.

Например, аренда меблированной трехкомнатной квартиры площадью 85 м2 в Алании может стоить от 2000 до 3300 турецких лир в месяц. Обзаведясь домиком в шаговой доступности от моря или же роскошной виллой, возможности заработка существенно возрастают. Вилла будет стоить от 12 000 лир в месяц.

Особенности турецкой аренды жилья

Аренда в Турции имеет свои особенности. Первое что следует знать, что в этой стране она бывает краткосрочной и долгосрочной. На короткий период арендуют люди, приезжающие в республику на время своего отпуска. Тем, кому потребуется задержаться в стране подольше приходится снимать апартаменты на более продолжительный срок. Не зависимо от типа аренды важно заключить договор аренды.

Договор аренды – это документ, подписанный между арендатором и арендодателем, по условиям которого, собственник жилья передает право использования своей собственности квартиросъёмщику, в обмен на оплату ренты.

Такой договор имеет юридическую силу и предотвращает проблемы, которые могут возникнуть между арендодателем и арендатором. Заключается он на русском и турецком языках. 

Договор имущественного найма должен содержать следующую информацию:

• адрес объекта;
• тип арендуемой недвижимости;
• имя и фамилия всех сторон: владельца и арендатора;
• число проживающих;
• срок аренды и условия досрочного расторжения договора;
• размер ежемесячных платежей;
• cпособы оплаты арендной платы;
• опись текущего состояния квартиры;
• дата подписания и подпись сторон.

Перед подписанием договора, оговаривается регламент проведения оплаты коммунальных платежей: свет, газ, вода и размер айдата. Вся информация прописывается в договоре. Указываются также условия оплаты порчи имущества и проведения ремонтных работ (поломка бытовой техники, сантехники, мебели). 

Снимая жилье арендатор обязывается придерживаться правил и условий собственника: количество проживающих на жилплощади людей (прописывается в договоре аренды), до которого времени можно шуметь, как правильно использовать бытовую технику.

Краткосрочная аренда

Аренда квартиры в Турции сроком от 2 недель до 6 месяцев называется краткосрочной. Чаще всего жилье снимают иностранцы в туристических городах на 7-14 дней на период своего отпуска на Средиземноморском побережье. Для того чтобы сдать апартаменты на небольшой срок, от арендатора потребуется только загранпаспорт.Жилье для краткосрочной аренды полностью обустроенное и имеет все необходимое для комфортного проживания гостей: мебель, современная бытовая техника, посуда, постельное белье.
На стоимость такого жилья очень сильно влияет сезонность. В разгар туристического сезона апартаменты разительно повышаются в стоимости.
К стоимости ренты зачастую добавляется депозит, он обычно составляет 1000 – 2000 лир. Этот депозит при выезде возвращается арендаторам. Из суммы депозита возможен вычет на расходы по счетчику за расход воды и электроэнергии за период проживания.

Краткосрочная аренда является наиболее прибыльной, и может превышать доход от долгосрочной аренды на несколько процентов. Заработок на сдаче недвижимости в аренду в Турции на короткий срок в среднем 7-10 %.

Наиболее удачный и востребованный вариант жилья для краткосрочной аренды – апартаменты с 1-2 спальнями, которые расположены на солнечном побережье в современных ЖК с развитой внутренней инфраструктурой.

При выборе апартаментов ориентируйтесь на следующие факторы:

• вид из окна и удаленность от моря;
• престижность города и района;
• тип апартаментов и количество комнат;
• ремонт, метилирование и наличие техники.
• действующая инфраструктура ЖК: бассейн, парковка, детская игровая зона, спортивный зал, СПА-зона.

С 2017 года заключать договор аренды с физическим лицом в Турции по законодательству запрещено. Сдавать апартаменты имеют право только юридические лица, которые имеют соответствующую лицензию. Невыполнение этого требования приведет к штрафу в размере 10 000 лир (1 500 €), который будет возложен на владельца недвижимости. Если оплату не провести возможен риск депортации. Чтобы этого избежать следует сдавать жилье на продолжительный период, либо же воспользоваться условиями гарантированной аренды.

Долгосрочная аренда

Аренда жилья на продолжительный период актуальна для местного населения, бизнесменов, студентов и желающих подольше пробить в республике. Минимальный срок долгосрочной аренды составляет пол года, но чаще всего контракт аренды подписывают на 1 год. Договор продлевается автоматически по истечению указанного срока, если две стороны с этим согласны. Арендатор также может расторгнуть контракт аренды, уведомив об этом за 15 дней до окончания срока.

При подписании договора необходимы такие документы от арендатора:

• паспорт;
• идентификационная карта;
• некоторые собственники просят поручительство турецкого гражданина или наличие ВНЖ.

Копия паспорта должна быть переведена на турецкий язык аккредитованным переводчиком и заверена нотариусом.

Обязанности по проведению косметического ремонта в квартире и оплата коммунальных услуг (электричество, газ, вода) ложатся на арендатора. Плата взимается ежемесячно. Выплаты гарантируются заранее долговыми расписками (сенеты).

Сенет – документ, который подтверждает денежные обязательства. Он хранится у собственника квартиры. Если арендатор не оплачивает аренду, хозяин жилья с этой распиской имеет право подать исковое заявление в суд для получения денежных средств.

Количество сенетов равняется количеству месяцев аренды, на которое заключен контракт. Во время оплаты арендного платежа арендодатель жильцу возвращает один сенет.
Долгосрочная аренда жилья в Турции регулируется на законодательном уровне. Арендатор не имеет права поднимать рентную плату больше чем на 20% в год. Договор нотариально заверяется, что наделяет его юридической силой. На его основании иностранный резидент может получить ВНЖ (ikamet).
 
В Турции с 2017 года по законодательству необходима регистрация арендаторов. Закон требует, чтобы их имена были внесены в систему Управления по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД (GIYKIMBIL). Власти требуют предоставлять данные обо всех жильцах, независимо от продолжительности проживания.

Это бесплатная и быстрая процедура. Те, у кого есть турецкое гражданство или разрешение на работу, могут зарегистрироваться в системе сами. У кого его нет, самый простой и безопасный способ решения данного вопроса является сотрудничество с местным агентством недвижимости. Риелторские компании осуществляют регистрацию жильцов и передают сведения о них в отделение полиции в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Долгосрочная аренда более стабильна, нежели краткосрочная, но приносит меньший доход. Среднегодовая доходность от долгосрочной аренды составляет 5-12% в год от стоимости недвижимости.

При долгосрочной аренде важным является местоположение объекта, близость школ, медицинских учреждений, торговых центров, удобного паркинга.

Особенности гарантированной аренды

Одна из самых надежных формул для инвесторов, желающих инвестировать в турецкую недвижимость, – это система «гарантированного дохода от аренды».

Собственник недвижимости сразу же после покупки подписывает договор с управляющей компанией. По условиям договора управленец берет на себя обязательства по обслуживанию жилья и ЖК, поиску жильцов, оплате коммунальных услуг. Хозяин жилья в решении всех этих задач не участвует.

Агентство и владелец жилья определяют фиксированный размер ежегодной прибыли и прописывают ее в контракте. За владельцем жилья сохраняется право проживать в своих апартаментах в заранее оговоренный период. Денежные средства поступают на счет владельца вне зависимости от того, была ли сдана в аренду квартира или нет. Средний доход может составить около 5-7% годовых.

Главные плюсы гарантированной аренды:

• стабильный пассивный доход;
• не нужно самостоятельно искать квартиросьемщика;
• не потребуется постоянное взаимодействие с арендаторами;
• ответственность за состояние жилплощади возлагается на управляющую компанию.

Агентство недвижимости NESTIN PROPERTY предоставляет своим клиентам полный спектр услуг по управлению недвижимым имуществом, включая сдачу в аренду приобретенных вами апартаментов.

Какие налоги платит арендодатель в Турции?

В Турции все доходы физических лиц облагаются налогом. Система налогообложения осуществляется по прогрессивной шкале со ставками 15-40%. Это касается и прибыли от сдачи собственности в найм. Максимальная ставка применяется тогда, когда доход с аренды у частного лица превышает 600 000 TRY. К юрлицам применяется фиксированная ставка в размере 20%.

Подоходный налог рассчитывается от сумы прибыли:
15% - до 10 000 TRY
20% - 10 001-25 000 TRY
27% - 25 001-58 000 TRY
35% - 58 001 TRY и выше.
Чтобы оплатить налог на доход от сдачи недвижимого имущества в Турции в аренду, нужно зарегистрироваться в налоговой службе по месту проживания. Ежегодную декларацию заполняют с 1 по 25 марта и отправляют на email, обычной почтой или передают курьером.

Как сдать турецкое жильё в аренду выгодно?

Многие граждане из постсоветского пространства решаются на покупку турецкой недвижимости, чтобы приезжать в солнечную страну несколько раз в год и проживать в своей квартире, а в остальное время — сдавать его в аренду и получать дивиденты. Для того чтобы оградить себя от сложностей связанных с поиском арендодателей, решения бытовых вопросов и нюансов связанных с особенностями турецкого законодательства лучше всего обратиться в надежное агентство недвижимости.

Компания NESTIN PROPERTY предлагает полный спектр профессиональных услуг по продаже и аренде недвижимости в Турции. Мы не только знаем где выгодно купить недвижимость для сдачи в аренду, но и подберем для вас лучший вариант жилья и окажем послепродажное обслуживание.