Стоит ли покупать квартиру в Турции для сдачи в аренду?
Все о недвижимости
05
01.2022
О том, что турецкая недвижимость имеет ярко-выраженный инвестиционный потенциал, мы писали и ранее. Вложения в квадратные метры устойчивы к инфляции, стоимость жилья стабильно растет, а при грамотно выбранной стратегии инвестирования можно рассчитывать на хорошую прибыль. Но сегодня мы хотим копнуть поглубже. В этой статье мы расскажем о том, какие есть схемы заработка на жилье и как правильно просчитать возможные дивиденды.
Схемы инвестирования в недвижимость Турции
Многие думают, что вкладывать в зарубежную недвижимость просто и понятно. Но это не так: как и в любом другом виде инвестиций, нужно четко знать некоторые аспекты.
Главное, что должен понимать инвестор – с какой целью приобретается та или иная недвижимость, и, на какой срок есть возможность вложить деньги.
Есть 2 основных способа заработка на недвижимости:
- Последующая перепродажа по более высокой цене.
- Получение дохода от сдачи в аренду.
Первый вариант предполагает единоразовую прибыль за счет роста стоимости апартаментов. Цена может повышаться, исходя из множества факторов – начиная от развития инфраструктуры микрорайона, заканчивая общим ростом цен на недвижимость в регионе или стране.
Второй вариант может обеспечить долгосрочную прибыль. Но в данном случае – это вопрос времени. Как только арендаторы проживут определенный период времени в квартире, арендная плата полностью покроет расходы на приобретение жилья и будет приносить прибыль на постоянной основе.
Инвестиции в недвижимость с целью перепродажи
Если вы планируете инвестировать в недвижимость с целью перепродажи, для начала необходимо выбрать ликвидный объект.
Ликвидность недвижимости – это характеристика актива, которая определяет, насколько быстро объект недвижимого имущества может быть продан по близкой к рыночной цене. При этом важно понимать, что чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.
Когда жилплощадь приобретается с целью перепродажи, должен соблюдаться принцип: продать дороже, чем объект был куплен. И здесь очень важно понимать, какой реальный спрос может быть на выбранное жилье.
Среди факторов, которые определяют ликвидность объекта в Турции, выделяют следующие:
- месторасположение,
- удаленность от моря,
- видовые характеристики из окон,
- концепция жилого комплекса,
- уровень внутренней инфраструктуры,
- количество комнат и метраж.
Наибольшим интересом среди покупателей пользуются районы, у которых есть прямой выход к морю, а также те, где давно не было нового строительства и существует дефицит на определенный класс объектов.
Также востребованы новые территории, которые только начинают застраиваться, именно там предлагается жилье по очень демократичным ценам. С развитием социальной инфраструктуры, ценник на недвижимость в этих районах значительно вырастет, что сулит собственникам неплохой доход при перепродаже в будущем.
Инвестирование в турецкое жилье по схеме последующей реализации возможно как в рынок первички, так и вторички. Апартаменты покупаются, продаются и сдаются в аренду в обоих типах недвижимости, однако у первичного рынка есть ряд преимуществ:
- современные технологии строительства и отделки;
- новые коммуникации;
- наличие собственной инфраструктуры;
- благоустроенная огороженная территория;
- лояльные условия финансирования.
Среди турецких застройщиков присутствует здоровая конкуренция, которая порождает выгодные предложения для покупателей. Каждый девелопер старается привлечь клиентов скидками, акциями, и, соответственно, стремится стать лучше. Поэтому уровень жилья в новостройках на порядок выше.
Кроме того, опять же, для привлечения клиентов строительные компании в Турции предлагают выгодные условия беспроцентной рассрочки, которые выгодно отличаются на фоне немалых процентов по ипотечному кредитованию.
Также радует возможность сэкономить при покупке квартиры на начальных этапах строительства. Золотое правило инвестирования в новостройку: чем раньше купил, тем выше рентабельность стратегии.
Традиционно рост цен на первичку привязывается к этапам строительства:
- нулевая стадия – цена за квадратный метр ниже в среднем на 30%;
- строительные работы – стоимость апартаментов дешевле примерно на 15%;
- ввод в эксплуатацию – продажа объекта проводится по рыночной стоимости.
При покупке новостройки срок возврата вложений варьируется. После покупки апартаментов на этапе котлована реализовать желаемую цель – получить прибыль – можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию, то есть уже через 1-2 года. Если же строящийся жилой комплекс находится на завершающей стадии строительства, возврат капиталовложений возможен практически сразу.
Об особенностях изменения стоимости квадратного метра в турецкой новостройке можно узнать в нашей статье “Как растут цены на недвижимость в Турции на этапе строительства?”.
Доходность от перепродажи недвижимости в Турции
Средний бюджет покупки апартаментов 1+1 в Алании составляет порядка €50000, а цикл строительства дома – 1,5 года (18 месяцев).
Если вложится в жилье на старте продаж, можно сэкономить около 30%, то есть €15000 (формула расчета: 50000 * 30 / 100 = 15000). В данном случае купить квартиру можно за €35000.
При покупке недвижимости, когда ЖК наполовину построен, экономия составит 15% – это €7500 (формула расчета: 50000 * 15 / 100 = 7500). Апартаменты можно приобрести за €42500.
При покупке жилплощади после ввода комплекса в эксплуатацию вам доведется заплатить рыночную стоимость объекта, то есть €50000.
Так, при покупке первички у инвестора появляется возможность неплохо сэкономить, когда комплекс находится еще в процессе строительства. Далее собственник может продать недвижимость сразу после завершения всех работ по возведению ЖК и сдаче его в эксплуатацию, получив при этом солидную прибыль.
Есть и другое развитие событий. Владелец апартаментов может выждать еще несколько лет, что в итоге увеличит стоимость его актива. В данном случае в игру вступает ежегодный рост цен на жилую недвижимость.
На протяжении последних десяти лет в Турции отмечается стабильное повышение стоимости жилья на 10-15% в год. При данной тенденции владелец может рассчитывать на дополнительную маржу. Эта же квартира, которая стоила €50000, через год будет стоить от €55000, соответственно через два – €60000 и т.д.
Сдача недвижимости в Турции в аренду
Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду. Такую стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В данном случае рассматривается такой параметр, как доходность недвижимости.
Бизнес на аренде является долгосрочной инвестицией, которая, без учета роста цены на актив, может приносить неплохой ежемесячный доход.
В Турции рента приносит в среднем 4-6% годовых. В курортных регионах можно получить доход выше – около 6-8%, а если апартаменты расположены на первой береговой линии, доходность может составлять даже 10-12%.
Сдавать квартиру в Турции можно на короткий срок (посуточно, на неделю-две, на месяц) и на длительный срок (от трёх месяцев до полгода, на год).
Краткосрочная аренда популярна в курортных городах. Она предполагает отменное расположение, небольшую площадь (в основном формат 1+1 и 2+1), пешую доступность к центру города и пляжам, близость к основным торговым и развлекательным объектам. Апартаменты на короткий срок обычно снимают иностранные туристы, которые не хотят проживать в отеле, а предпочитают арендовать квартиру на время своего отпуска в современном ЖК на срок около 2-4 недель.
При длительном найме важны другие моменты. Обычно в роли квартиросъемщиков, снимающих жилье на год и более, выступают либо местные жители, которые пока не накопили на собственное жилье, либо командировочные, приехавшие в Турцию по бизнес-договору. Для этой категории арендаторов важна близость к социально значимым объектам – школам, больницам, супермаркетам, остановке транспорта. Обычно такие квартиры пользуются спросом в столице и крупных городах с высокой деловой активностью.
Доходность от сдачи недвижимости в Турции в аренду
Расчет годовой доходности рассчитывается по формуле Д = (Б-В)/А*100%, где:
А – общая сумма вложений;
Б – размер годовой аренды;
В – ежегодные расходы на обслуживание недвижимости.
В результате мы получаем процент доходности от сдаваемой в аренду недвижимости. За пример возьмем апартаменты с одной гостиной и спальней стоимостью €50000. Арендная ставка на квартиру с расположением комнат 1+1 в Алании в среднем составляет €500 в месяц. Это €6000 за 12 месяцев. Коммунальные расходы за год составят приблизительно €1000. Итак, считаем по вышеуказанной формуле:
(6 000 – 1 000) / 50 000 * 100% = 10%
Доходность данной квартиры составляет 10%. При этом ее окупаемость составит порядка 10 лет.
Важно отметить, что эта формула упрощенная. Она не учитывает индексацию арендной платы, рост инфляции, изменение стоимости жилья, вызванное колебаниями цен на рынке недвижимости.
Читайте также “Сколько уходит денег на содержание недвижимости в Турции”
Важно также понимать, что прогнозировать прибыль при краткосрочном найме более затруднительно, чем при сдаче жилья в долгосрочную аренду, поскольку здесь большую роль играет сезонность. В таких городах, как Алания и Анталия, пляжный сезон начинается в мае и длится до ноября, пик приходится на июль-август. Именно в этот период наблюдается высокая активность со стороны туристов. В несезон может наблюдаться небольшое послабление, и апартаменты могут простаивать некоторое время пустыми. Это необходимо учитывать при расчете доходности от аренды курортного недвижимого имущества.
Итоги
- Покупать квартиру в Турции для сдачи в аренду стоит тем, кто заинтересован в долгосрочных инвестициях. Более быстрым вариантом заработка является покупка недвижимости с целью перепродажи.
- При сдаче недвижимости в Турции в аренду, примерный заработок составляет от 6 до 12% годовых
В любом случае, грамотный подбор апартаментов позволит сформировать успешную стратегию по получению заработка на собственности в Турции, будь то ставка на арендный бизнес или перепродажа по более выгодной цене. Помочь с выбором инвестиционной недвижимости могут агенты компании NESTIN PROPERTY. Мы обеспечиваем полное сопровождение, надежность и безопасность каждой инвестиционной сделки, а также оказываем услуги управления недвижимости и ее содержания.
