Какие правила в турецких жилых комплексах?

Все о недвижимости

15

09.2021

Очень важный параметр для людей, которые покупают недвижимость в Турции – инфраструктура комплекса. Приобретая собственное жилье в курортных регионах большинство покупателей хотят наслаждаться всеми благами качественного и полноценного отдыха, не покидая территорию своего ЖК. Открытые и закрытые бассейны, сауны и хамам, массажные комнаты и SPA-зоны – все это есть практически в каждом современном многоквартирном доме. 

Но возникает ряд вопросов:

  • Кто следит за порядком в жилом комплексе в Турции? 
  • Что такое управляющая компания и какие у нее обязательства?
  • Зачем нужно собрание жильцов и как оно проходит в Турции?
  • Кто оплачивает функционирование всех дополнительных услуг в ЖК и как это ударит по карману собственникам апартаментов? 

Ответы на все эти вопросы вы найдете в этой статье. 

Кто управляет жилым комплексом в Турции?

Зачастую в обычных домах, где проживает местное население, управлением занимаются сами жильцы. Для этого на общем собрании создается ТСЖ (товарищество собственников жилья) или Управление. Управляющим назначается кто-то из наиболее активных жильцов. 

Создание Управления (Yönetim) действительно для частных жилых комплексов в Турции. Регулируется «Законом о Кондоминиуме» (KMK 634 ТС – Kat Mülkiyeti Kanunu 634 Türkiye Cumhuriyeti) и является частью сервитута (kat irtifakı).

Обслуживанием небольшого комплекса может заниматься один капыджи (консьерж). Он проживает в одной из квартир на территории ЖК, а также следит за порядком и чистотой комплекса. В его обязанности входит проведение мелкого текущего ремонта в зонах общего пользования, контроль исправности бассейна, благоустройство и озеленение ландшафтного дизайна, а также ряд других задач. Сами жильцы, в случае каких-либо проблем по дому, всегда могут связаться с ним и попросить о помощи.

Обслуживание жилых комплексов в Турции

В новых комплексах, в первые два года после сдачи жилого проекта в эксплуатацию, за порядком и его обслуживанием следит строительная компания. По истечении этого срока все заботы перекладываются на плечи собственников. Они могут выбрать председателя, который будет выполнять все возложенные на него обязательства по управлению комплексом. 

Также возможен вариант передачи прав по управлению ЖК управляющей компании. 

Управляющая компания (УК) – коммерческая организация (юридическое лицо), которая проводит комплексное обслуживание недвижимости в Турции, в частности: управление, санитарное и техническое содержание многоквартирных ЖК.

Другими словами, управляющая компания будет заниматься всеми вопросами по надлежащему содержанию комплекса и придомовой территории. 

Услуги управленца традиционно разделяют на два блока: 

  1. содержание ЖК и его территории, 
  2. техническое обслуживание инженерных систем здания. 

Обязанности управляющего недвижимостью в Турции:

  • Контроль состояния комплекса и функционирование всех удобств инфраструктуры.
  • Ремонт системы водоснабжения, отопления, газоснабжения при авариях.
  • Наём персонала, который будет заниматься обслуживанием комплекса.
  • Сбор средств и оплата счетов по содержанию дома.

Все права и обязанности управляющей компании ЖКХ в Турции по обслуживанию многоквартирного дома прописываются в договоре. В конце каждого года управляющая компания на собрании отчитывается перед жильцами о проделанной работе и расходе средств. Если собственники апартаментов посчитают качество работы неудовлетворительной, они вправе отказаться от услуг управляющей компании и выбрать нового управленца.

У каждого ЖК имеются свои правила, которые называются «Устав жилого комплекса». Согласно этим правилам, каждый собственник обязан придерживаться тому порядку проживания, который указан в этом уставе. Это может быть запрет на сдачу жилья в аренду, проживание в апартаментах домашних животных, прием гостей в ночное время. Покупая квартиру в уже заселенном жильцами ЖК важно заранее ознакомиться с этими правилами. Это позволит избавить себя от неприятных сюрпризов и различных казусов. 

Как происходит собрание жильцов турецкого жилого комплекса?

Теперь разберемся с собранием владельцев.

Общее собрание жильцов – это встреча всех собственников апартаментов для принятия важных решений по управлению жилого комплекса.

Собрание собственников проводится на регулярной основе не реже 1 раза в год. О месте и времени проведения встречи жильцов информируют заблаговременно (за 1-2 недели): информация вывешивается на специально отведенную доску объявлений в холле комплекса или приходит извещение по почте.

Правила в жилых комплексах в Турции

По закону на кворуме должны присутствовать более половины собственников. В случае неявки требуемого количества владельцев, через 7-14 дней назначается повторное собрание, где количество участников уже не имеет значения. Если собственник не может лично присутствовать на собрании, он вправе передать право голоса на основании доверенности третьему лицу. 

Важно! Доверенность на право управления недвижимостью в Турции может быть оформлена только на родственников первой линии (родные братья/сестры, родители и дети) или на собственников жилья в этом же жилом строении, то есть на соседей. 

Принятие любых решений происходит посредством голосования. 

На общем собрании жильцов решаются все основные вопросы по управлению комплексом: 

  • выбор управляющей компании,
  • выбор председателя и правления из инициативных жильцов,
  • свод правил поведения на территории жилого комплекса, 
  • особенности содержания питомцев, 
  • определение размера айдата, 
  • обсуждение отчета о расходах за год.

Жильцы дома заносят результаты собрания в протокол вместе со списком участников голосования.

Обязанности управляющего, выбранные кандидаты правления и председатель определяются каждый год на очередном собрании 

Нередко на таком собрании присутствует переводчик. Особенно востребована такая практика в курортных регионах, где собственниками апартаментов чаще всего выступают люди из других стран. Чтобы исключить недопонимание из-за незнания турецкого языка, и приглашается переводчик. 

Какие будут расходы за обслуживание ЖК в Турции?

Просчитывая расходы на приобретение недвижимости, люди часто забывают о том, что есть еще затраты на содержание жилых комплексов в Турции. В республике, помимо привычных для наших сограждан коммунальных платежей за воду и свет, есть и непривычный для нас взнос под названием Айдат. Именно этот платеж и покрывает расходы по управлению жилым комплексом. 

Aidat (Айдат) – ежемесячная плата за управление недвижимостью в Турции и обслуживание жилого комплекса. 

Под обслуживанием ЖК понимается поддержание чистоты, порядка и функционирования всех дополнительных услуг на территории многоквартирного дома. Сюда входит:

  • очистка бассейнов, 
  • работа SPA-салонов, 
  • сервис лифтов,
  • благоустройство детских игровых площадок, 
  • уход за растениями возле придомовой территории,
  • плата за освещение в общих зонах,
  • заработная плата обслуживающего персонала: уборщика, охранника, консьержа. 

И чем больше дополнительных услуг входит во внутреннюю инфраструктуру ЖК, тем выше будет стоимость айдата. 

Расходы за обслуживание жилого комплекса в Турции

Для определения размера ежемесячных платежей, общая стоимость за предоставляемый коммунальный сервис делиться на количество апартаментов в комплексе. Соответственно, чем больше квартир – тем ниже размер взноса. 

Собственникам жилья, которые редко бывают в Турции важно понимать, что они обязаны платить айдат, даже если они не проживают в своих апартаментах. В случае если квартира сдается в аренду, этот взнос оплачивается квартиросъемщиком.

Средний размер айдата в турецком ЖК составляет около 150-450 лир в месяц. Но как было сказано ранее, все зависит от того, насколько развита инфраструктура, числа наемных сотрудников для обслуживания дома и количества квартир в комплексе.

Помимо фиксированного ежемесячного айдата, имеется «demirbas aidat» – целевые расходы на ремонт. Время от времени в любом доме что-то выходит из строя и требуется замена оборудования, или возникает необходимость проведения ремонтных работ – в таких случаях с собственников взимается определенная сумма для покрытия этих расходов. Принятие решения о целесообразности таких затрат и их величина проводится на собрании жильцов. 

Что будет, если не платить айдат?

Если не будет формироваться бюджет для выдачи заработной платы персоналу, никто не будет поддерживать комплекс в надлежащем виде. Те, кто покупал апартаменты с надеждой поплескаться в бассейне и наслаждаться вечерами в зоне отдыха с красивым ландшафтным дизайном – могут об этом забыть. 

Но это не самое страшное.

Злостное уклонение от уплаты айдата ведет к судовым искам. Управляющая компания имеет полное право подать ходатайство в суд на собственника за регулярную неуплату коммунальных услуг. В результате хозяину апартаментов присудят закрыть долг вместе с начисленной пеней за просрочку и штрафом в размере 5% от суммы задержки. Такой исход в дальнейшем послужит причиной для отказа в получении ВНЖ (вид на жительство). Если сумма долга очень большая, суд может принять решение о продаже квартиры в счет погашения долга. 

Прежде чем покупать квартиру для переезда или инвестировать в недвижимость с целью дальнейшего заработка, лучше сразу просчитать все затраты и ежемесячные расходы на содержание апартаментов в выбранном ЖК. Специалисты агентства недвижимости NESTIN PROPERTY при выборе объекта для своих клиентов всегда учитывают все их пожелания и в подробностях рассказывают о том, как проходит управление в комплексе и какие затраты их ожидают в каждом из предложенных вариантов.

Читайте также