Искан в Турции

Покупка недвижимого имущества в Турции, как и во всех других странах, сопровождается рядом моментов, которые следует учитывать. Очень важно все правильно оформить с юридической стороны, а также получить соответствующие ордеры. Искан считается одним из главных документов на недвижимое имущество, наравне со Свидетельством о праве собственности (Tapu). 

Не так давно в Турецкой Республике изменились требования касательно технического паспорта, поэтому мы решили поднять эту тему. В интернете есть огромное количество старых и неактуальных материалов, которые, безусловно, сбивают с толку покупателей. Предлагаем разобрать по полочкам всю информацию об этом документе и тех изменениях, которые следует знать каждому, кто планирует купить недвижимость в Турции. 

Искан в Турции: технический паспорт на недвижимость

Итак, что такое искан в Турции? 

Искан (Iskan, İskan, Искян) — это технический паспорт, акт сдачи в эксплуатацию объекта и разрешение на использование здания или его части для проживания, либо другой деятельности человека. Оформляются документы на дом в Турции по строительному паспорту в муниципалитете по месту расположения недвижимого имущества. Официальное название документа - Yapi kullanma izin belgesi.

Искян представляет собой обычный лист бумаги (это не специальный бланк), где в виде таблицы вносятся необходимые данные о здании или апартаментах, что зависит от типа документа. На обороте обязательно ставится подпись уполномоченного лица и печать местного беледие (городской администрации). 

Выдается данный документ при условии, что здание было возведено в соответствии с архитектурным планом градостроительства, соответствует международным требованиям и стандартам строительства.

Отметим, что искан не переоформляется. То есть при покупке вторички мэрия не переоформляет технический паспорт на имя нового собственника. 

Почему? 

Потому что Iskan — это не документ о праве собственности, он не имеет никакого отношения к законному праву владения апартаментами. Техпаспорт лишь подтверждает, что объект недвижимости готов к эксплуатации и пригоден для проживания в нем людей. 

Наличие или отсутствие искана никак не влияет на процесс покупки недвижимости или продажи, поскольку техпаспорт оформляется в городском муниципалитете (Belediye), а переоформление права собственности и выдача ТАПУ осуществляется в кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). 

Для чего нужен Iskan?

Без искана вы не сможете заключить договор (абонент) на подключение сетей коммуникаций и поставку воды и электричества. Рассчитывать на получение ипотеки в одном из турецких банков без техпаспорта также не следует. Запрещена и сдача апартаментов в аренду, если нет этого акта.

Виды Искана в Турции

Теперь давайте рассмотрим, какие бывают виды искана. Именно в этом вопросе сейчас наблюдается самая большая путаница. 

Для объектов, которые были сданы в эксплуатацию до 2020 года, существует 2 вида техпаспортов:

• Genel Iskan — общий искан на дом.
• Ferdi Iskan — техпаспорт на отдельные апартаменты.

Генель искан (Genel İskan)

Генель искан (Genel Iskan) —это акт, который отображает фактическое состояние объекта недвижимости и свидетельствует о его готовности к проживанию. 

Этот ордер выдают застройщику на весь жилой комплекс, включая все квартиры и прочие помещения в момент сдачи дома в эксплуатацию. 

В документе указывается, кто является владельцем земельного участка, дата получения акта и список инстанций, которые подтвердили готовность объекта. Есть подпись главного инженера проекта и руководителя строительной компании. 

По окончании строительства девелопер обращается с ходатайством в муниципалитет города и службу пожарной безопасности для получения Genel Iskan. Экспертная комиссия проверяет следующие критерии:

• устойчивость конструкций к землетрясениям,
• размещение необходимого количества первичных средств пожаротушения,
• пригодность пожарной лестницы и укрытий, 
• состояние подъездных путей,
• соответствие планировки всех помещений генеральному проекту. 

Если во время проверки комиссией будут обнаружены какие-нибудь недочеты, застройщику необходимо в установленное время их устранить. Если девелопер проигнорирует данное требование, Genel Iskan на постройку он попросту не получит. Объект недвижимости без общего паспорта считается не сданным/незаконченным и не пригодным к эксплуатации.

Ферди искан (Ferdi İskan)

Ферди искан (Ferdi Iskan) — это технический паспорт на апартаменты (квартиру, дом, коттедж), который получает владелец после покупки недвижимого имущества. 

Ферди искан, на турецком языке он имеет название Yapı Kullanma İzin Belgesi, выглядит несколько иначе: это двусторонний документ формата А4. В нем содержатся следующие данные: сведения о первом владельце, который подал заявку на его оформление, информация о застройщике, архитекторе, организации строительного надзора и контроля, а также технические характеристики проекта и точный адрес проекта. Есть данные и о самих апартаментах — метраж, этаж, подсобные помещения.

Для оформления индивидуального техпаспорта подается заявка в мэрию по месту расположения недвижимого имущества. Потребуются также следующие документы: 

• ТАПУ, 
• паспорт собственника, 
• налоговый номер,
• Генель искан. 

Далее оплачивается пошлина муниципалитета и регистрационный сбор в Налоговую Инспекцию (Vergi Dairesi). Срок оформления искана составляет около 1-2 недель. Стоимость зависит от района и площади объекта, и может варьироваться в пределах 1500-4000 лир. 

Важно знать: Iskan выдается только один раз при покупке первички. При этом, оформление проводится только на первого собственника (если это индивидуальный техпаспорт) или на застройщика (если оформляется искан на жилой комплекс). 

Топлу Искан (Toplu İskan)

Итак, мы указали, что для объектов, введенных в эксплуатацию до 2020 года, существует два документа, один из которых оформляется застройщиком (общий Генель искан), а другой — собственниками (индивидуальный Ферди искан).

Для объектов, завершенных после 2020 года, система изменилась. Теперь остался только один тип искана — это Топлу искан.

Топлу искан (на турецком Yapı Kullanma İzin Belgesi) — техпаспорт на все квартиры во введенном в эксплуатацию многоквартирном комплексе.

Этот документ выдается застройщику. Внешне он похож на Ferdi Iskan и в нем содержатся данные о девелопере и первом собственнике земли в момент, когда оформлялось разрешение на строительство. 

В Топлу искане содержится: 

• адрес объекта, 
• площадь застройки комплекса, 
• высотность проекта,
• метраж апартаментов, 
• стоимость строительства.

Отметим, что это очень удобно: сейчас не нужно оформлять искан отдельно каждому владельцу и ждать на протяжении двух недель готовности техпаспорта. Разницы в статусе документов, оформленных на комплекс и на отдельные апартаменты, нет. И в том, и в другом случае, при наличии искана квартира считается введенной в эксплуатацию. 

При покупке объекта у застройщика стоимость искана может оплачиваться либо собственниками (тогда строительная компания определяет сумму к оплате для каждой квартиры и оформляет документы), либо может быть уже включена в стоимость приобретаемого жилья. Обязательно уточняйте этот момент при заключении сделки. 

Искан при покупке недвижимости: на что обратить внимание 

Если вы покупаете объект на этапе строительства, то у него, очевидно, техпаспорта не будет. Искан будет оформляться только во время завершения строительных работ. 

Главным документом строящихся объектов является Yapı Ruhsatı.

Yapı Ruhsatı — разрешение на строительство.

В этом разрешении указывается адрес объекта и его технические характеристики. 

Переживать о том, получит ли новый комплекс искан, не стоит: все ЖК возводятся в строгом соответствии с генеральным планом. Каждый этап контролируется специальной организацией надзора и контроля — Yapı denetim, которая назначается застройщику мэрией. Поэтому варианты незаконного и несоответствующего проекту строительства исключаются. 

При покупке жилплощади в строящемся объекте важно зафиксировать в договоре купли-продажи, что акта сдачи дома в эксплуатацию нет. Кроме того, в контракте следует указать дату начала строительства и планируемый срок завершения всех работ, а также примерные сроки получения техпаспорта. Важно также отметить в контракте ответственность девелопера в случае нарушения указанных дат, вплоть до расторжения сделки и выплаты пени покупателю.

Для уже готовой недвижимости обязательно интересуйтесь наличием искана. Для проектов, построенных после 2020 года, это будет Топлу искан (то есть на все квартиры), для проектов старше — индивидуальный искан. 

В случае, если продавец по какой-либо причине не может предоставить копию или оригинал искана, техпаспорт всегда можно запросить в мэрии по копии Tapu. При отсутствии индивидуального искана на апартаменты, но при наличии техпаспорта на жилой дом, документ на квартиру можно легко оформить, подав заявку в мэрию по месту расположения недвижимости. 

Что же делать, если у комплекса нет искана? 

Данная ситуация может иногда встречаться на рынке недвижимости. И она должна вас насторожить.

Если у ЖК нет техпаспорта, это значит, что у него есть либо несогласованное несоответствие и грубое нарушение проекта, либо у застройщика есть задолженность по налогам и обязательным выплатам в фонд соцстрахования. 

Проживать в таком доме можно, но собственники будут вынуждены оплачивать немалые счета за коммунальные услуги. Это связано с тем, что тарифы будут учитываться не как на жилое помещение (mesken), а как на недвижимость на этапе строительства (şantiye).

Читайте также “Сколько уходит денег на содержание недвижимости в Турции”

Бывают случаи, когда в строениях без техпаспорта используется электричество со строительной площадки, что может привести не только к порче бытовых электрических приборов, но и спровоцировать пожар. В этом случае мэрия в любой момент может наложить денежный штраф, который будет возложен на плечи не только девелопера, но и на собственников квартир в доме. 

Согласно закону о застройке земельных участков и землепользования № 3194 (Sayılı İmar Kanunu), девелопер после получения разрешения на строительство обязан в течение пяти лет завершить возведение проекта и получить искан. Если застройщик не получает Акт ввода комплекса в эксплуатацию, то здание переходит в статус незаконной постройки. Теоретически, мэрия имеет право принять решение о сносе объекта или передаче другому подрядчику, если застройщик не устраняет нарушения строительства. Но такое решение принимается крайне редко. 

Несколько лет назад турецкое правительство утвердило программу по получению разрешений для незаконных строений под названием Imar Barışı. Согласно ей, строительные компании могут узаконить постройки, которые не соответствовали проектной документации. 

Если у застройщика имеется задолженность по налогам и страховым отчислениям, которые он не в состоянии погасить, но при этом все остальное — в порядке, то собственники могут покрыть долг собственными силами и подать документы на получение искана. В любом случае приобретение апартаментов в комплексе без искана повлечет за собой дополнительные расходы. 

Подведем итог всего вышенаписанного

Искан в Турции — это технический паспорт на недвижимость, в котором указана информация о состоянии объекта: его технические характеристики и данные о владельцах. Для проектов, введенных в эксплуатацию до 2020 года, существует Генель Искан (общий – на жилой комплекс) и Ферди Искан (индивидуальный – на апартаменты). На объекты, которые были завершены после 2020 года выдается только один техпаспорт – Топлу Искан.

Чтобы свести к минимуму все риски и не попасть впросак с недобросовестными застройщиками, следует заручиться поддержкой специалистов. Специалисты агентства недвижимости NESTIN PROPERTY помогут оформить искан для новой недвижимости, либо осуществят проверку его наличия и соответствия всем нормам.

Кристина Хамидова

Директор компании и эксперт по недвижимости

+90 532 399 75 07

info@nestin-property.ru